Quem simula um financiamento imobiliário recebe primeiro um número só: o valor da prestação. É o número que decide se a compra parece possível, e é também o que esconde a maior parte do contrato.
A meta da Selic está em 13,75% ao ano desde 17 de setembro de 2026, segundo o Banco Central. Ela é a referência geral do custo do crédito no país, e um contrato de trinta anos assinado agora carrega por décadas a taxa acordada na assinatura.
O que vem a seguir são as peças que compõem o custo total: o que está dentro da prestação, o que se paga antes de receber a chave, e como o prazo e o sistema de amortização mudam o valor final.
O que compõe a prestação de um financiamento imobiliário?
A prestação funciona como uma conta de luz: um valor único na fatura, formado por itens diferentes que aparecem detalhados no extrato.
São quatro partes. A amortização, que abate o saldo devedor. Os juros, cobrados sobre o saldo que ainda falta pagar. Os seguros obrigatórios, de morte e invalidez permanente (MIP) e de danos físicos ao imóvel (DFI). E a taxa mensal de administração do contrato.
Apenas a primeira parte reduz a dívida. As outras três são custo do período, e por isso duas simulações com a mesma prestação podem estar abatendo saldos bem diferentes.
Quais custos aparecem antes da primeira prestação?
O imposto sobre a transmissão de bens imóveis (ITBI) é cobrado pelo município, com alíquota que muda de cidade para cidade, e precisa estar pago para registrar a compra.
Somam-se a ele o registro da escritura e do contrato no cartório de registro de imóveis, com valores de tabela estadual, e a tarifa de avaliação do imóvel cobrada pelo banco. Esses valores saem do bolso do comprador, e não entram no valor financiado.
Depois da assinatura ainda vêm a mudança, os reparos, a primeira cota de condomínio e o IPTU do ano. A conta da casa nova começa antes da primeira prestação vencer.
Qual a diferença entre SAC e Tabela Price?
No Sistema de Amortização Constante (SAC), a parcela de amortização é igual em todos os meses. O saldo devedor cai em velocidade constante, os juros caem junto, e a prestação começa mais alta e diminui ao longo do contrato.
Na Tabela Price, a prestação nominal é fixa. Nos primeiros anos ela é composta principalmente de juros, e a amortização entra devagar. O saldo devedor demora mais para cair, e o total de juros pago ao fim do contrato fica maior que no SAC para o mesmo prazo e a mesma taxa.
A escolha entre os dois muda quem cabe no financiamento. A prestação inicial mais alta do SAC exige renda maior na largada, e é justamente por isso que ela entrega um total menor no fim.
Como o prazo mexe no valor total pago?
Alongar o prazo reduz a prestação e aumenta o total. O mecanismo é direto: os juros incidem sobre o saldo devedor, e um prazo maior faz esse saldo cair mais devagar, por mais meses.
Na prática, dois contratos do mesmo valor, um em vinte anos e outro em trinta, têm prestações próximas o suficiente para a decisão parecer pequena no momento da assinatura, e totais separados por muitos anos de juros.
Duas simulações com a mesma prestação podem terminar com totais muito diferentes. O que separa uma da outra é o prazo e o sistema de amortização, e as duas informações estão na simulação antes de qualquer assinatura.
Para que serve a entrada em um financiamento?
A entrada define quanto do preço entra no contrato. Os bancos financiam apenas uma parte do valor do imóvel, e o percentual varia por instituição, por linha de crédito e por tipo de imóvel.
Cada real de entrada reduz duas coisas ao mesmo tempo: a prestação e o total de juros, porque o saldo sobre o qual os juros incidem já começa menor. Ela também ajuda na aprovação, já que os bancos limitam a prestação a uma fração da renda comprovada.
Como funciona a amortização antecipada?
O direito está em lei. O artigo 52 do Código de Defesa do Consumidor assegura a liquidação antecipada, total ou parcial, com redução proporcional dos juros.
Ao amortizar, o comprador escolhe entre reduzir o prazo ou reduzir a prestação. Reduzir o prazo corta mais juros, porque elimina os meses do fim do contrato. Reduzir a prestação alivia o orçamento mensal e mantém o número de meses.
Com essas peças na mão, a pergunta sobre financiar deixa de depender de opinião. A prestação diz se a compra cabe no mês, o prazo e o sistema de amortização dizem quanto ela custa no total, e os custos de cartório dizem quanto dinheiro precisa estar disponível antes da chave.
